Comment sortir d'une copropriété ? Scission et démarches

Vous êtes copropriétaire en France et vous envisagez de sortir de votre copropriété pour obtenir une indépendance totale sur votre bien ? Cette démarche, bien que complexe, est tout à fait réalisable si certaines conditions sont réunies. Nous allons explorer ensemble les différentes situations qui permettent de quitter une copropriété, les conditions requises pour une scission, la procédure à suivre, et nous verrons si tout le monde peut réellement sortir d’une copropriété.

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Comprendre la scission de copropriété

La scission de copropriété est un processus juridique qui permet de diviser une copropriété existante en plusieurs entités distinctes. Cela signifie que vous pouvez détacher votre lot (appartement, maison, etc.) de la copropriété initiale pour créer une propriété séparée. Cette démarche est encadrée par l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

Les conditions pour une scission de copropriété

Présence de plusieurs bâtiments : Votre copropriété doit comporter plusieurs bâtiments distincts. Cela inclut également les terrains non construits considérés comme des « bâtiments » selon la jurisprudence.
Possibilité de division du sol : Il doit être possible de diviser la propriété du sol de manière à créer des unités foncières totalement indépendantes. Cela signifie que votre lot ne doit pas être simplement doté d’un droit de jouissance exclusif et que l’implantation des bâtiments doit permettre une division sans créer de situations d’enclave.
Demande en assemblée générale : Une demande formelle doit être faite lors de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette demande peut émaner de plusieurs copropriétaires ou d’un copropriétaire unique.

Si vous avez un doute, découvrez les étapes à suivre pour savoir si votre maison est sur une copropriété.

La procédure à suivre pour une scission

Étude de faisabilité : Avant toute chose, il est crucial de réaliser une étude de faisabilité. Cette étape consiste à vérifier que la scission est techniquement et juridiquement possible. Il est recommandé de faire appel à un géomètre expert et à un notaire pour vous accompagner dans cette démarche.
Constitution du dossier : Une fois l’étude de faisabilité réalisée, il faut constituer un dossier complet comprenant :
- Le plan avec les nouvelles limites de copropriété et les servitudes à prévoir après la scission.
- Le projet de modification de l’état descriptif de division.
- Le projet de nouveau règlement de copropriété avec la nouvelle répartition des tantièmes et des charges.
- Le budget de la scission (frais des différents intervenants, frais fiscaux, etc.).
- Le projet de répartition des créances et des dettes du syndicat initial.
Cette étape est fondamentale, car une décision prise en assemblée générale sans ces documents ou avec des informations insuffisantes peut être annulée.
Obtention du vote : La demande de scission doit être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. La majorité requise dépend de la situation :
- Si la demande émane de plusieurs copropriétaires : Une assemblée spéciale est convoquée, et la décision doit être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires concernés.Si la demande émane d’un seul copropriétaire : La décision est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires lors de l’assemblée générale.
Il est important de noter que si un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.
Recours en cas de refus : Si l’assemblée générale refuse la demande de scission, le ou les demandeurs peuvent contester cette décision en saisissant le tribunal dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale. La scission judiciaire est prévue par l’article 29-8 de la loi du 10 juillet 1965.

Est-ce que tout le monde peut sortir d’une copropriété ?

La possibilité de sortir d’une copropriété dépend principalement des conditions mentionnées précédemment. Si votre lot est étroitement imbriqué dans le reste de l’immeuble, au point que sa séparation nécessiterait des travaux destructeurs, la scission ne sera pas possible.

La division de la propriété du sol doit être réalisable sans créer de situations d’enclave ou de dépendance entre les nouvelles entités. Enfin, la décision finale appartient à l’assemblée générale des copropriétaires, qui peut accepter ou refuser la demande de scission en fonction des intérêts de la copropriété.

Retrouvez également sur le blog les risques liés à une copropriété, bien que celle-ci comporte aussi ses avantages.

Les différents cas de figure

Regroupement de lots indépendants : Lorsque plusieurs propriétaires détiennent des biens situés dans une même zone distincte de la copropriété, ils peuvent envisager de créer une entité autonome. Cette option est courante dans les résidences où plusieurs bâtiments sont clairement séparés les uns des autres.
Propriété totalement autonome : Si votre lot possède déjà ses propres accès, ainsi que des équipements individualisés pour l’électricité, l’eau et le chauffage, vous pourrez plus facilement en sortir. Cette indépendance structurelle simplifie considérablement la scission et réduit le nombre de démarches administratives.
Bâtiment appartenant à un unique propriétaire : Lorsqu’un seul copropriétaire détient un bâtiment entier au sein d’une copropriété plus large, il peut demander à détacher son bien afin de ne plus être soumis aux règles communes. Cette procédure nécessite cependant une étude approfondie du règlement initial et des éventuelles servitudes existantes.

Les conséquences d’une scission de copropriété

Sur le plan administratif

Lorsque la scission est actée, votre bien devient totalement indépendant de la copropriété initiale. Un nouveau règlement de copropriété doit être rédigé si plusieurs copropriétaires sortent en même temps pour former une nouvelle entité. En parallèle, l’ancien règlement doit être modifié pour refléter la disparition de votre lot et la nouvelle répartition des charges et des tantièmes entre les copropriétaires restants.

Sur le plan financier

Frais de notaire pour l’enregistrement des nouveaux statuts fonciers,
Honoraires d’un géomètre-expert pour la division du terrain,
Frais de création d’une nouvelle copropriété si plusieurs lots sont concernés,
Éventuellement, remboursement d’une quote-part des charges communes si vous quittez une copropriété endettée.

Sur le plan pratique

Dans certains cas, des servitudes devront être mises en place pour garantir l’accès aux autres copropriétaires, notamment si votre sortie impacte un passage commun ou un réseau d’alimentation partagé.

Entretien des espaces extérieurs si vous aviez accès à un jardin commun,
Gestion des ordures ménagères si vous dépendiez d’un ramassage collectif,
Entretien des voies d’accès si elles étaient mutualisées avec d’autres lots.

Les alternatives à la scission

Transformation en copropriété horizontale : Si la copropriété est composée de maisons individuelles sur un terrain commun, il est possible de passer d’un statut de copropriété classique à un régime d’ASL (Association Syndicale Libre). Ce type de structure est moins contraignant et permet une gestion plus souple.
Vente de votre bien : Si votre objectif est de ne plus être soumis aux contraintes d’une copropriété, vendre votre bien pour acheter une maison individuelle peut être une solution plus simple et plus rapide.
Modification des statuts de la copropriété : Si votre problème vient des charges trop élevées ou d’un syndic inefficace, il peut être intéressant de proposer des modifications lors des assemblées générales afin d’alléger certaines obligations et de rendre la gestion plus fluide.